内容摘要
中國新城市(01321.HK)是一家集商業開發與運營、酒店管理、影視、教育、文旅等多產業融合發展的大型企業，擁有眾多商業地產存量物業資源，板塊佈局輻射全國。各產業板塊間已形成強勁協同效應和循環效應的黃金圓環。
投资亮点：
亮點一：政策不斷加碼，地產行業出現明顯的企穩跡象
根據最新的房地產政策，杭州已全面取消限購、大幅鬆綁落戶條件，商業貸款首付統一為15%、利率低至3.05%，公積金貸款額度及首付同步優化，新出讓地塊取消限售和限價，搖號規則簡化，契稅及增值稅明顯下調。一系列政策“組合拳”不斷加碼，從需求端和供給端雙向發力，有效降低購房門檻和交易成本，提振市場信心。
亮點二：IOC 地理位置優越，未來有望大幅改善公司業績
國際辦公中心(IOC)雄踞杭州蕭山區錢江世紀城黃金核心地段，占位杭州城市新中心的核心發展極，地理位置得天獨厚，板塊紅利持續兌現，是集高端服務式住宅、旗艦商業、甲級辦公於一體的大型標杆商業綜合體。A2.2地塊計劃在本年度內啟動預售，將成為公司短期業績的核心增長引擎;A1地塊正加快推進前期報批報建工作，為公司中長期業績增長鎖定充足優質貨值。依託錢江世紀城核心區位的不可複製性、旺盛的市場需求與全業態的產品優勢，項目未來銷售去化與資產增值空間廣闊，有望大幅提振公司整體經營業績與盈利水平。
亮點三：前瞻佈局浙江新農都，間接持股迎來價值釋放
新農都在浙江省內的蕭山新農都、衢州新農都、長興新農都、諸暨新農都等大型農批市場項目已進入運營階段，建德新農都項目正在建設中，在省內和長三角地區儲備有多個項目。
亮點四：估值較低，PB僅0.27倍
截至2026年5月6日，公司的PB僅為0.273倍，長期處於低位。
NEWS
1.公司簡介
中國新城市(01321.HK)是一家集商業開發與運營、酒店管理、影視、教育、文旅等多產業融合發展的大型企業，擁有眾多商業地產存量物業資源，板塊佈局輻射全國。公司先後被評為「中國商業地產運營十強企業」、「中國商業地產百強企業」、「中國房地產城市更新優秀企業」及「中國商業地產公司品牌價值TOP10」等。
公司股權結構相對集中，眾安集團合計持股比例73.69%，對公司享有絕對控股權。眾安集團(00672.HK)亦為港股上市公司，其旗下的上市公司還有眾安智慧生活(02271.HK)，眾安集團持股比例為67.94%，亦享有絕對控股權。三家公司在業務方面存在一定差異，眾安集團以住宅開發業務為主，中國新城市以商業地產與城鎮化項目業務為主，眾安智慧生活以物業與生活服務平台業務為主。
公司目前以商業地產開發、商業運營、酒店管理、產業投資四大業務板塊為核心。與此同時，公司還多元化佈局產業服務、新型文旅、智慧農批、影視、教育、低空、數字健康等其他新興產業，各產業板塊間已形成強勁協同效應和循環效應的黃金圓環。公司依託多元產業佈局和極強的城市開發運營服務、產業資源整合能力，致力於賦能城市更新，持續不斷釋放城市未來生命力，服務於中國經濟的大循環與大發展。
NEWS
2.運營狀況
2025財年，公司商業地產開發、酒店管理、商業運營以及其他業務的收入分別為人民幣3.39億元、1.98億元、1.51億元、0.51億元，佔比分別為45.98%、26.77%、20.39%以及6.96%。
商業地產開發方面，於2025財年，公司出售及交付物業已確認銷售金額約為人民幣3.39億元，已確認的已交付物業總建築面積約為21,371平方米。
2025財年，公司共有10餘個在售項目，主要分佈於浙江省╱長三角區域內多個城市和地區。合同銷售面積約為32,386平方米，2025財年合同銷售收入約為人民幣6.75億元，合同銷售均價約為每平方米人民幣20,848元。
土地儲備與2024年末相當。截至2025年12月31日，公司持作發展或銷售的土地儲備之總建築面積約為3,656,980平方米，2024年同期為約3,690,924平方米。
酒店管理方面，目前公司在管四間酒店即杭州蕭山假日酒店、杭州千島湖伯瑞特度假酒店、寧波伯瑞特酒店及淮北伯瑞特酒店。於2025財年，酒店營運錄得收入約人民幣1.98億元，同比減少約11.8%，主要由於市場疲弱，酒店入住率由約63%下降至約62%。
商業運營方面，收入主要來自蕭山眾安廣場、義烏眾安廣場及餘姚眾安廣場的租金收入，包括寫字樓、購物商場及社區商業綜合體。於2025財年，來自該租賃業務之總收入約人民幣1.51億元，同比增加約23.3%。出租物業之平均出租率則約達83%，較2024的約81%略有上升。商業運營業務之總收入增長主要受益於新增社區商業項目的創收、義烏眾安廣場出租率及單方租金的增長。
產業投資方面，公司充分整合內外部優勢資源，加速各產業領域的協同創新。其中，重點佈局的文旅和低空經濟板塊，成為亮點。在杭州濱江區長河老街，通過活化改造，將百年歷史街區打造成文旅綜合體。這種”小而精“的運營模式不僅使其獲評”杭州市高品質步行街“，更創造了年客流超400萬人次、營收創新高的亮眼成績多。
NEWS
3.財務狀況
受IOC等主要項目沒有結算的影響，公司於2025年收入大幅下滑，淨利潤轉為虧損。具體數據顯示，收入約為人民幣7.40億元，較2024財年大幅下降，主要是因為由於商業物業銷售收入大幅減少;綜合毛利約為人民幣0.91億元，毛利率約為12.3%;歸母淨利潤約為虧損人民幣2.76億元。
資本結構方面，資產負債率略微上升，流動比率回升，發生財務風險的概率較低。具體數據顯示，截至2025年12月31日，公司的資產負債率為64.66%，與往年相當;現金及現金等價物及受限制現金總額約為人民幣2.87億元，流動比率(按流動資產除以流動負債計算)為1.56。
NEWS
4.投資亮點
亮點一：政策不斷加碼，地產行業出現明顯的企穩跡象
根據最新的房地產政策，杭州已全面取消限購、大幅鬆綁落戶條件，商業貸款首付統一為15%、利率低至3.05%，公積金貸款額度及首付同步優化，新出讓地塊取消限售和限價，搖號規則簡化，契稅及增值稅明顯下調。一系列政策“組合拳”不斷加碼，從需求端和供給端雙向發力，有效降低購房門檻和交易成本，提振市場信心。
亮點二：IOC地理位置優越，未來有望大幅改善公司業績
國際辦公中心(IOC)雄踞杭州蕭山區錢江世紀城黃金核心地段，占位杭州城市新中心的核心發展極，地理位置得天獨厚，板塊紅利持續兌現，是集高端服務式住宅、旗艦商業、甲級辦公於一體的大型標杆商業綜合體。
項目A地塊總占地面積92610平方米，規劃總建築面積近80萬平方米，整體分A1、A2、A3三期滾動開發，全業態佈局完善，優質貨值儲備充足。截至報告期末，項目開發建設與去化節奏穩步推進：A3地塊已於2015年竣工，總建築面積約32.8萬平方米，涵蓋服務式公寓、商鋪及地下停車場，目前已基本售罄，為公司貢獻了持續穩定的現金流與業績支撐;A2地塊總建築面積約26.36萬平方米，2019年開工、2023年竣工，2020年三季度啟動預售，報告期內A2.1地塊除高區保留房源外已基本完成去化，A2.2地塊計劃在本年度內啟動預售，將成為公司短期業績的核心增長引擎;A1地塊正加快推進前期報批報建工作，為公司中長期業績增長鎖定充足優質貨值。
依託錢江世紀城核心區位的不可複製性、旺盛的市場需求與全業態的產品優勢，項目未來銷售去化與資產增值空間廣闊，將持續為公司注入強勁的業績動能，有望大幅提振公司整體經營業績與盈利水平。A1地塊是IOC的核心地標，相比A2、A3地塊，它在高度地標性、頂級酒店賦能、純粹商務、高端商業、更優視野與更強資產背書方面具有一定的優勢。
2023年7月2日，眾安集團正式與萬豪國際集團簽約，杭州W酒店落戶IOC(A1地塊)。這也意味著杭州首家世界頂尖潮奢品牌“W酒店”正式入駐，奧體有了第一個真正意義上的國際頂級五星級酒店，IOC也將真正成為杭州奧體核心地標性建築。
IOC潮鴻是杭州目前唯一能縱覽西湖、錢塘江、運河三大城市優質景觀資源，縱覽武林-湖濱、錢江新城、奧體三大中心CBD的頂級大平層，也是真正縱覽從湘湖群山、濱江冠山到午潮山、五雲山及整個西湖群山的項目。
對標項目：杭州之門(杭州世紀中心)，杭州之門在錢江世紀城奧體核心，IOC更靠北(近錢塘江)，杭州之門更靠南(近博覽中心、蓮花碗)。
亮點三：前瞻佈局浙江新農都，間接持股迎來價值釋放
浙江新農都控股集團有限公司前身是浙江新農都實業有限公司，成立於2008年5月，是浙江省屬國有企業——浙江省農村發展集團下屬“現代農產品流通”板塊的重要子企業，公司以投資、開發、運營農產品批發市場，搭建綠色農產品流通平台為核心業務，是浙江省內發揮國有主管道、構建現代農產品流通體系、為人民美好生活提供優質綠色農產品的主要實施單位。
公司註冊資金5億元，由三個法人股東組成，分別為浙江省農村發展集團有限公司佔註冊資本的52.5%，浙江眾安盛隆商業有限公司(中國新城市持股佔比90%)佔註冊資本的42.5%，浙江省農都農產品有限公司佔註冊資本的5%。
公司在浙江省內的蕭山新農都、衢州新農都、長興新農都、諸暨新農都等大型農批市場項目已進入運營階段，建德新農都項目正在建設中，在省內和長三角地區儲備有多個項目。公司現有農批市場項目佔地1600餘畝，總建築面積約158餘萬平方米，已投用市場建築面積148餘萬平方米，2023年市場交易總額超人民幣420億元，交易量超420萬噸。
亮點四：估值較低，PB僅0.27倍
截至2026年5月6日，公司的PB僅為0.273倍，長期處於低位。
NEWS
5.風險提示
宏觀經濟不及預期的風險;房地產銷售不及預期的風險;商業運營不及預期的風險;商業新開商場不及預期的風險;資金回流不及預期的風險;債務償還不及預期的風險。